21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 廣州報(bào)道
(相關(guān)資料圖)
一掃之前的低迷，土地市場在今年首批次推地中看到了“隧道口的光亮”。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至4月21日，此前集中供地名單中的22城中有18城完成了2023年首輪供地，其中“觸頂”成交地塊占比達(dá)48%，合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超六成。
整體成交面回暖，房企之間的競爭也激烈許多。在廣州，番禺漢溪大道北側(cè)地塊競拍中，引得華潤置地、保利、招商等加入戰(zhàn)局；在上海，參與競拍的企業(yè)不再只是央國企，在超過50家參拍企業(yè)中，民營房企數(shù)量已經(jīng)超過三分之一。
搶地現(xiàn)象再度出現(xiàn)、民營房企重新來襲，這印證了土地市場的熱度正在攀升的事實(shí)。與之并行的是，今年首季度，房地產(chǎn)市場也有回暖跡象，一線城市以及強(qiáng)二線城市表現(xiàn)亮眼。
積極因素正在催化，房地產(chǎn)行業(yè)能否借此回到穩(wěn)中向上的軌道，是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。事實(shí)上，雖然房地產(chǎn)市場接收到了利好且逐步消化，但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場參與方對(duì)后市審慎依舊。
短期來看，房企普遍預(yù)判今年市場規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步縮減；而今年年初土地市場的熱度也并非因?yàn)榉科笤敢夥攀忠徊?，而是追求更?qiáng)的確定性導(dǎo)致房企對(duì)“靚地”更為追捧，從而推高了部分地塊的熱度。
因此，從當(dāng)前的市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)市場仍將保持“冷熱不均”的現(xiàn)狀。
搶地與回歸目前，上海、深圳和廣州等一線城市首輪供地已經(jīng)告一段落。這其中，上海有一地塊因質(zhì)量不錯(cuò)而成為“兵家必爭之地”。
公開信息顯示，上海今年首批供地共出讓19宗地塊，總成交金額約519億元，平均溢價(jià)率7.3%。其中，4宗地塊以底價(jià)成交，15宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)。
上海這一輪供地，熱度攀升體現(xiàn)在許多方面。開拍之前，本輪供地的報(bào)名人數(shù)被稱為近六年最多。
從前期報(bào)名情況來看，上海今年首次集中供地吸引了超過50家房企參拍，其中有38家央國企、19家民營及外資房企。
不僅如此，上海不少地塊競拍過程也相當(dāng)激烈。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前消息，在龍聯(lián)路地塊的競拍過程中，由于參拍房企多達(dá)20家，超過了競價(jià)系統(tǒng)的承載能力，導(dǎo)致系統(tǒng)故障，最終歷時(shí)8個(gè)小時(shí)才成功拍出。
在上海這輪供地中，盡管國央企仍然是最大贏家，但民營房企也在逐步回歸的過程中。其中、龍湖以24.79億元斬獲了嘉定的一宗地塊；金地則以40.01億元落下兩子。
上海之外，也有一些熱點(diǎn)城市的土地市場重現(xiàn)火熱。
以合肥為例，在首輪出讓的13宗地塊中，共有5宗觸頂進(jìn)入競品質(zhì)階段，其中濱科城地塊總共有22家房企參與競爭。
廣州首輪供地一共出讓7宗地塊，其中3宗底價(jià)成交，4宗“熔斷”后進(jìn)入搖號(hào)程序，總成交價(jià)為294.41億元。分地塊來看，廣州本輪集中供地也存在“冷熱不均”的情況。其中，既有被市屬或區(qū)屬國企例如廣東建工、增城城投托底拿下的地塊，也有被多家房企爭搶的地塊，例如荔灣羊城食品廠地塊以及番禺漢溪大道北側(cè)地塊。
深圳本輪供地也走少而精路線。在已經(jīng)結(jié)束的首輪供地中，深圳5宗地塊吸引了超過20家房企參與，最終均成功出讓，攬金72億元，拿地企業(yè)不僅有國企央企，也有龍湖的身影。
審慎與突破土地市場熱度攀升，是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走出低谷？這是近期市場最為關(guān)注的焦點(diǎn)問題。
事實(shí)上，如果放在全局的角度來看，全國市場整體土地成交量下行的趨勢仍未扭轉(zhuǎn)；房企搶地更有其現(xiàn)實(shí)原因，而且“挑肥揀瘦”的現(xiàn)象十分明顯，這些因素都說明，房地產(chǎn)市場審慎依舊。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱提供的數(shù)據(jù)指出，已公布2023年供地計(jì)劃的城市中，弱能級(jí)城市大幅削減供地量，其中長春同比減量45%，重慶中心城區(qū)同比減量60%。
張凱分析認(rèn)為，從全國層面，土拍市場仍處低迷，弱能級(jí)城市縮減2023年供地量；此外，市場分化愈發(fā)明顯，熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊受到房企追捧，弱能級(jí)城市郊區(qū)地塊回爐降價(jià)。
由此可見，土地市場的回歸并不完全意味著房企對(duì)后市樂觀，這從他們?nèi)匀粌A向于確定性高的地塊，而且運(yùn)營面上仍然審慎可見一斑。
一家近期入賬了多宗地塊的房企區(qū)域公司人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“拿到地我們也是高興的。如果不拿地，一大幫人怎么養(yǎng)？但我其實(shí)也在找別的機(jī)會(huì)，雖然我在的區(qū)域地塊多還能繼續(xù)干幾年，覺得可以熬一熬，但我覺得我們公司也不如外界看到的那么穩(wěn)，還需要謹(jǐn)慎點(diǎn)。”
有實(shí)力拿地的房企尚且如此，其余房企的處境可以想象。一家中型房企的高管人士在分析市場表現(xiàn)時(shí)也并非十分樂觀，他預(yù)判，今年房地產(chǎn)市場規(guī)模將繼續(xù)走低，可能低于10萬億元。
在這種背景下，拿地、投資與融資等決策都必須小心抉擇。
一位龍頭房企人士在對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析市場環(huán)境時(shí)稱，“以前資金監(jiān)管比較松的時(shí)候，那些拿地的企業(yè)也不完全是考慮利潤率回報(bào)水平這些方面。有這塊地，不管是拿去融資還是去貸款，這個(gè)錢可以給到集團(tuán)用，整個(gè)盤子就能轉(zhuǎn)起來，就還能維持下去。但現(xiàn)在不是了，現(xiàn)在資金監(jiān)管很透明，拿這塊地必須有錢賺才可以，不然賠本生意怎么做呢？”
時(shí)代已經(jīng)不同，房企策略改變。土地市場的生意邏輯，沒有理由一成不變。