農銀中國優(yōu)勢混合(001656)、農銀智增定開混合(010201)基金經理 許拓

經過連續(xù)三年時間的結構性牛市，A股市場賽道投資模式極為盛行，投資者習慣于給各個公司貼標簽，非賽道行業(yè)和非標簽個股難以得到投資者的認可，處于持續(xù)低估的狀態(tài)，反而可能是未來一段時間超額收益的重要來源。

任何一個大空間的行業(yè)都有其商業(yè)邏輯，階段性低迷往往醞釀著重大變化，尤其是長期的一致性預期和忽視，更容易使行業(yè)內的主要公司起步估值處于極低位置，投資的風險較低，一旦出現明顯變化，容易迎來戴維斯雙擊。

就當前A股市場而言，房地產行業(yè)可能存在著這樣的投資機會。2016年以來，房地產行業(yè)的主要政策導向是“房住不炒”，以致房地產企業(yè)的業(yè)績在十三五期間有明顯增長，但市值鮮有變化，核心在于政策預期不斷壓低估值。

我們認為，“房住不炒”應該分開看，“房住”是肯定房地產行業(yè)為滿足人民群眾居住需求的主體作用，“不炒”即穩(wěn)定房價才是政策核心目標，政策的本質并非要遏制房地產行業(yè)的發(fā)展而是希望其健康發(fā)展。

往后看十四五期間，房地產行業(yè)的監(jiān)管政策已經開始逐步轉向，隨著城鎮(zhèn)人口住房需求不斷得到滿足，城鎮(zhèn)化率增速逐步見高點，房地產行業(yè)總體銷量將緩慢穩(wěn)步下行。

但供給端由于格局優(yōu)化或將更快下降，行業(yè)供需格局將得到明顯優(yōu)化，房價本身依舊有望隨貨幣發(fā)行而逐步企穩(wěn)，行業(yè)將進入量縮價穩(wěn)格局優(yōu)化的新階段。

在此背景下，經過本輪市場化的供給側改革，房地產企業(yè)的商業(yè)模式將逐漸發(fā)生變化，高質量發(fā)展將成為新的商業(yè)模式，即周轉率下降、銷售凈利率提升。部分優(yōu)質企業(yè)進一步加杠桿，品牌開發(fā)商和有自帶升值潛力的開發(fā)商將明顯受益，市占率有望大幅提升，未來有望獲得更為穩(wěn)定持續(xù)的增長，呈現一派新的行業(yè)局面。