量價齊飛的公募REITs，已成為投資市場的新寵。受訪的多位業(yè)內(nèi)人士認為，這背后有多重助推因素。除了A股市場持續(xù)調(diào)整，投資人傾向于配置收益較為穩(wěn)定的產(chǎn)品，也與市場供給不足、利好政策頻出有關(guān)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來擴容擴募細則的出臺將進一步壯大公募REITs市場規(guī)模，其配置價值將更加凸顯。
公募REITs成投資新寵
今年以來，公募REITs成為投資市場的新寵。無論是首發(fā)還是二級市場交易，公募REITs被投資人競相追捧。
作為今年首單公募REITs，4月7日華夏中國交建REIT一經(jīng)發(fā)售便遭瘋搶。此前發(fā)售的11只公募REITs，在二級市場上也是投資者爭搶的“香餑餑”。
截至4月7日，11只公募REITs自上市以來平均漲幅超過20%。其中，漲幅最大的是富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，達55.83%。從行業(yè)上來看，生態(tài)環(huán)保類REITs漲幅最大，緊隨其后的是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs和交通基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs。
建信基金認為，公募REITs為投資者提供了布局優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的機會。其標準化、小額化的特點，顯著降低了投資門檻和操作難度，為市場提供了兼具股債屬性的大類資產(chǎn)配置工具，具備差異化投資價值。此外，公募REITs的估值方法相對保守，投資邏輯簡單清晰，是投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施項目投資的全新選擇。
從市場供求角度來看，華夏越秀高速REIT基金經(jīng)理林偉鑫認為，我國公募REITs尚處于成長階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均經(jīng)過監(jiān)管嚴格審核，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，各類資金配置意愿較強。另外，目前已上市項目的存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限加劇了各類資金對公募REITs的追捧。
博時招商蛇口（001979）產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚表示，公募REITs受到關(guān)注也和陸續(xù)出臺的相關(guān)支持政策相關(guān)。2022年開年，財政部、稅務(wù)總局即發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點稅收政策，掃清了基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs在設(shè)立階段的企業(yè)所得稅稅收障礙，北京市也發(fā)布了REITs試點政策及申報輔導(dǎo)手冊等，這些令投資人對公募REITs的發(fā)展前景更有信心。
資產(chǎn)擴容或緩解市場過熱勢頭
此前多只公募REITs二級市場價格持續(xù)走高，引發(fā)產(chǎn)品接連提示溢價風(fēng)險，密集發(fā)布停牌、暫停基金通平臺份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)等公告，試圖為公募REITs降溫。
“從長期來看，價格一定是圍繞內(nèi)在價值波動，公募REITs也不例外，其二級市場價格也須錨定底層資產(chǎn)的盈利水平。目前公募REITs都是基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)，成長空間相對有限，高溢價勢必蘊藏高風(fēng)險?！睒I(yè)內(nèi)某公募REITs資深人士表示。
建信基金也認為，如果過于關(guān)注公募REITs短期內(nèi)的“股票特征”，容易偏離公募REITs產(chǎn)品的本質(zhì)。投資者有必要深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，在短期關(guān)注二級市場漲幅的同時，從長期持有角度留意對應(yīng)分派率的降低，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產(chǎn)品的投資價值。
也有業(yè)內(nèi)人士表示：“物以稀為貴。現(xiàn)在產(chǎn)品供不應(yīng)求，投資者只會爭搶。未來隨著各類資產(chǎn)的不斷推出，加之已發(fā)行項目如果可以持續(xù)擴募，才能真正緩解供求矛盾?！?
中金公司（601995）投資銀行部固定收益組聯(lián)席執(zhí)行負責人、董事總經(jīng)理賈舟祺提到，目前公募REITs的試點特征導(dǎo)致了行業(yè)聚焦在有穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。2021年發(fā)展改革委發(fā)文，對公募REITs試點區(qū)域、行業(yè)及資產(chǎn)范圍進行了一輪擴充，將景區(qū)、能源、水利等類型的項目納入試點范圍。為了公募REITs的長久發(fā)展，資產(chǎn)擴容是必經(jīng)之路，可嘗試將軌道交通、租賃住房、有市場化收益的管廊管網(wǎng)類等其他資產(chǎn)納入試點范圍。
保障性租賃住房REITs備受市場關(guān)注
就市場而言，目前最受關(guān)注的公募REITs擴容行業(yè)之一是保障性租賃住房。作為“十四五”期間房地產(chǎn)發(fā)展的重點領(lǐng)域，保障性租賃住房亟須REITs作為重資產(chǎn)的退出渠道以及形成投融資閉環(huán)。
“我們認為，保障性租賃住房REITs的市場潛力可能不亞于其他資產(chǎn)類別，未來將成為中國REITs的重點領(lǐng)域?！辟Z舟祺表示。
不過，如何健康平穩(wěn)地推進保障性租賃住房REITs試點，仍需市場各方進行研究和探討。
中航基金不動產(chǎn)投資部表示，保障性租賃住房底層資產(chǎn)較為復(fù)雜，目前處于“摸著石頭過河”的階段，諸多問題需逐一討論，例如保障房租金過低、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)是否受到認可等。其中，一大關(guān)鍵難點在于保障房的用地問題。保障性租賃住房用地獲取方式有劃撥、出讓、租賃等，不同性質(zhì)土地的權(quán)屬界定、轉(zhuǎn)讓限制等問題的處理方式不同，目前尚未形成定論。此外，保障房的稅收等相關(guān)配套政策的落地也有利于保障性租賃住房公募REITs的平穩(wěn)推進。
林偉鑫也提到，保障性租賃住房的資產(chǎn)特征與產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等資產(chǎn)接近，均為產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，其REITs的底層資產(chǎn)包含土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。而部分保障性租賃住房項目的土地使用權(quán)通過劃撥方式獲得，劃撥用地如何發(fā)行產(chǎn)權(quán)類公募REITs，相關(guān)技術(shù)細節(jié)有待進一步商討。
業(yè)內(nèi)期盼盡快推出擴募機制
公募REITs市場尚處于試點階段，存量規(guī)模較小，不能充分滿足投資者的配置需求。對此，不少業(yè)內(nèi)人士建議，盡快推出擴募機制，以緩和供需矛盾。
對此，賈舟祺提出了幾點建議：一是明確基金擴募操作流程及銜接安排；二是建立擴募工作的快速審批機制；三是拓寬擴募收購資產(chǎn)類型、收益要求及項目來源；四是進一步明確擴募資金用途。
賈舟祺表示，擴募機制需充分借鑒海外REITs市場及A股市場的相關(guān)經(jīng)驗，不斷夯實各項規(guī)則細節(jié)，如基金份額定價、原始權(quán)益人認定、擴募規(guī)模、時間等。
林偉鑫提到，在擴募規(guī)則及具體操作辦法中，應(yīng)明確原始權(quán)益人認定及戰(zhàn)略配售份額認購問題，以及擴募基金份額的定價問題。比如，擬擴募資產(chǎn)是外部第三方的資產(chǎn)，該第三方是否被認定為原始權(quán)益人？是否需要參與戰(zhàn)略配售份額認購？老的原始權(quán)益人是否需要參與認購擴募部分的戰(zhàn)略配售？此外，擴募的定價既需要權(quán)衡原持有人、新投資者和原始權(quán)益人的利益，也需要考慮二級市場價格等因素。
北京某公募REITs人士也提出了有關(guān)建議。首先，在擴募時，針對擴募資產(chǎn)的審核要更加關(guān)注擴募資產(chǎn)未來的成長性。其次，參考境外REITs實踐及上市公司發(fā)行證券方式，REITs擴募可以通過配售、定向或公開等方式，具體由基金管理人確定、持有人大會審議，并由基金管理人及其委托的財務(wù)顧問開展路演、詢價、定價、認購、配售等相關(guān)工作。