來(lái)源：上海證券報(bào)

今年以來(lái)，與股債關(guān)聯(lián)性較低的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs走出了一波火熱的上漲行情，盡管近期公募REITs市場(chǎng)有所降溫，但整體溢價(jià)率仍處于高位。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月9日，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出現(xiàn)了不同程度的溢價(jià)，有6只REITs的溢價(jià)率超過(guò)了30%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但流通份額較小，市場(chǎng)因此出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

不過(guò)，距離首批公募REITs限售份額解禁僅剩三個(gè)月，持續(xù)溢價(jià)的公募REITs會(huì)否面臨潛在的價(jià)格沖擊？業(yè)內(nèi)人士提示，考慮到限售份額即將解禁，屆時(shí)會(huì)帶來(lái)新增的流通份額供給，投資者需警惕解禁可能構(gòu)成的價(jià)格沖擊。

同時(shí)，記者了解到，監(jiān)管部門(mén)明確表示已對(duì)部分波動(dòng)較大的REITs品種依規(guī)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)加劇價(jià)格波動(dòng)、誤導(dǎo)投資者交易決策、影響市場(chǎng)交易秩序的異常交易行為依規(guī)從嚴(yán)采取了一系列監(jiān)管措施。

6只公募REITs溢價(jià)率超過(guò)30%

在A股市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。3月9日，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT報(bào)收于5.751元、4.848元，分別上漲1.16%、1.74%；還有中航首鋼綠能REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等多只產(chǎn)品飄紅。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs溢價(jià)率：

注：截至3月9日

整體來(lái)看，相較于發(fā)行價(jià)格，基礎(chǔ)設(shè)施REITs依然維持著較高溢價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，11只基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，有6只產(chǎn)品的溢價(jià)率超過(guò)了30%，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、建信中關(guān)村REIT、紅土鹽田港REIT的溢價(jià)率更是分別達(dá)到55.43%、49.69%、43.87%。

與此同時(shí)，華泰證券研究顯示，截至3月4日，11只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來(lái)的平均漲幅達(dá)到37.3%，導(dǎo)致內(nèi)部報(bào)酬率大幅下降。REITs價(jià)格與原始估值、項(xiàng)目ABS估值偏離度也加大，中證PV值(REITs價(jià)格/ABS估值)顯示富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)、紅土鹽田PV值大于1.6，估值明顯較貴。

對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的普遍溢價(jià)，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理王翹楚表示，政策不斷釋放利好，提升了投資者對(duì)REITs發(fā)展的信心；基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，但流通份額較小，市場(chǎng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。再加上A股市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，投資者更為傾向配置收益較穩(wěn)定的產(chǎn)品。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)的較高溢價(jià)，引起了監(jiān)管層的關(guān)注。

記者了解到，監(jiān)管部門(mén)對(duì)累計(jì)漲跌幅過(guò)大、連續(xù)多日漲跌幅過(guò)大等情形，要求采取REITs次一交易日開(kāi)盤(pán)停牌一小時(shí)或一天的冷卻機(jī)制，并同步提示市場(chǎng)關(guān)注交易風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)管部門(mén)明確表示已對(duì)部分波動(dòng)較大的REITs品種依規(guī)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)加劇價(jià)格波動(dòng)、誤導(dǎo)投資者交易決策、影響市場(chǎng)交易秩序的異常交易行為依規(guī)從嚴(yán)采取了一系列監(jiān)管措施。

深交所也表示，后續(xù)將嚴(yán)格按照《證券投資基金上市規(guī)則》《交易規(guī)則》和《公開(kāi)募集證券投資基金業(yè)務(wù)辦法(試行)》相關(guān)要求，持續(xù)加強(qiáng)交易監(jiān)測(cè)，督促市場(chǎng)主體充分信息披露，多措并舉加強(qiáng)投資者教育，引導(dǎo)投資者理性參與，避免盲目跟風(fēng)交易，切實(shí)維護(hù)公募REITs市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

解禁潮將至怎么辦？

今年6月，鎖定一年的REITs份額即將迎來(lái)解禁，將給市場(chǎng)新增REITs流通份額供給。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9只首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行規(guī)模達(dá)到64億份。其中，12個(gè)月解禁的基金份額達(dá)到21.93億份。這意味著解禁份額占總份額的比例達(dá)到34.27%，超過(guò)了目前32.4%的流通份額。

王翹楚認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，REITs產(chǎn)品會(huì)回歸到內(nèi)在價(jià)值，如果二級(jí)價(jià)格上漲過(guò)高，分紅收益將會(huì)被稀釋。投資者還應(yīng)關(guān)注部分REITs發(fā)行時(shí)資產(chǎn)就有一定溢價(jià)，與目前的基金凈值有一定偏差。

華泰證券表示，公募REITs目前累積了較大漲幅，投資者可以出售兌現(xiàn)收益，需要警惕解禁帶來(lái)出售壓力和價(jià)格沖擊。同時(shí)，首批公募REITs年報(bào)即將披露，公募REITs的底層現(xiàn)金流假設(shè)面臨調(diào)整，對(duì)業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流分配不及預(yù)期的品種保持謹(jǐn)慎，對(duì)業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流分配超預(yù)期的品種可以積極關(guān)注。

此外，王翹楚還談到，政策利好不斷，各地政府、發(fā)行人、中介機(jī)構(gòu)都在積極地推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)。隨著公募REITs市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)容，未來(lái)相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性將會(huì)下降，資金給予產(chǎn)品的溢價(jià)空間或?qū)⒅饾u減少。