近期，滬深交易所發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》（征求意見(jiàn)稿），明確了三種擴(kuò)募方式以及相關(guān)安排等，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪到多位公募REITs產(chǎn)品基金經(jīng)理。很多基金經(jīng)理認(rèn)為，公募REITs擴(kuò)募在擴(kuò)募資產(chǎn)定價(jià)公允性、界定原始權(quán)益人等方面仍存在難點(diǎn)，產(chǎn)品定價(jià)及估值可能會(huì)對(duì)存量持有人的權(quán)益產(chǎn)生不同程度的影響。

資產(chǎn)定價(jià)公允性

是REITs擴(kuò)募難點(diǎn)之一

“盡快推出公募REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于進(jìn)一步完善我國(guó)公募REITs市場(chǎng)，豐富可投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型和區(qū)域，滿足投資者對(duì)此類投資品種的需求，有利于公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定?！苯ㄐ呕鸱矫嫒耸吭诮邮堋蹲C券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表達(dá)了樂(lè)觀的預(yù)期。

不過(guò)，也有一些公募基金經(jīng)理對(duì)擴(kuò)募過(guò)程中潛在的難點(diǎn)表示擔(dān)心。中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，REITs擴(kuò)募過(guò)程中，存在資產(chǎn)定價(jià)公允性問(wèn)題。REITs擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還要考慮二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素，如何合理定價(jià)將成為REITs擴(kuò)募的難點(diǎn)。滬深交易所針對(duì)REITs擴(kuò)募發(fā)布了征求意見(jiàn)稿，但距離落地仍需一定的探索過(guò)程。

富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛對(duì)記者坦言，“征求意見(jiàn)稿對(duì)公募REITs擴(kuò)募的全業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了明晰，實(shí)操過(guò)程中的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在資產(chǎn)的篩選環(huán)節(jié)和定價(jià)環(huán)節(jié)。底層資產(chǎn)是公募REITs的關(guān)鍵，按照擴(kuò)募相關(guān)規(guī)則要求，擬購(gòu)入的資產(chǎn)基本與首發(fā)資產(chǎn)相關(guān)資質(zhì)要求一致，這就需要基金管理人以及市場(chǎng)各方共同去發(fā)掘、遴選適合擴(kuò)募的資產(chǎn)，并與相關(guān)政府部門進(jìn)行多方面溝通與協(xié)調(diào)，共同為后續(xù)的擴(kuò)募工作做出努力。定價(jià)環(huán)節(jié)上，征求意見(jiàn)稿雖然明確了向原持有人配售、公開(kāi)擴(kuò)募、定向擴(kuò)募三種模式的定價(jià)規(guī)則，但對(duì)于不同持有成本的投資人和新投資人而言，擴(kuò)募前后的隱含收益變化會(huì)有所不同，這將影響投資人的選擇，特別是機(jī)構(gòu)投資人的選擇。”

平安基金相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱，“公募REITs擴(kuò)募往往需要融資，資金可能來(lái)源于REITs的自有資金或債務(wù)融資，也可能來(lái)源于發(fā)行新的基金份額。若發(fā)行新的基金份額，通常會(huì)有全體配售和增發(fā)配售兩種模式，增發(fā)的定價(jià)規(guī)則也是擴(kuò)募的重點(diǎn)?！?/p>

“原始權(quán)益人如何界定是另一個(gè)難點(diǎn)?！逼桨不鹣嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“原始權(quán)益人是REITs的關(guān)鍵主體之一，如果擴(kuò)募資產(chǎn)是外部第三方公司的資產(chǎn)，第三方公司是否應(yīng)界定為原始權(quán)益人？如被界定為原始權(quán)益人，并要求其購(gòu)買至少20%以上的擴(kuò)募部分基金份額，則同一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將存在兩個(gè)及以上原始權(quán)益人，又該如何界定多個(gè)原始權(quán)益人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系？”

此外，還有信息披露問(wèn)題。“收購(gòu)資產(chǎn)及發(fā)行基金單位均屬于重要事項(xiàng)，涉及信息披露、持有人大會(huì)決策、監(jiān)管審核等流程，還可能被停牌，這些都直接關(guān)系到投資者權(quán)益的保護(hù)。”上述人士對(duì)記者稱。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“從首批項(xiàng)目上市以來(lái)的表現(xiàn)來(lái)看，REITs產(chǎn)品整體流動(dòng)性較好，與債市和股市的相關(guān)性較低。盡管如此，還是要提醒投資者，伴隨公募REITs的擴(kuò)容，未來(lái)相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性會(huì)下降，資金給予此類產(chǎn)品的溢價(jià)空間也將相應(yīng)減少。”

產(chǎn)品定價(jià)及估值

影響存量持有人權(quán)益

“參考海外經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)募對(duì)促進(jìn)REITs市場(chǎng)健康成長(zhǎng)具有重要作用。以美國(guó)為例，近年來(lái)美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)300億美元至500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%至4%，擴(kuò)募是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑?！比A夏基金方面稱。

但有部分投資者擔(dān)心，REITs擴(kuò)募機(jī)制會(huì)對(duì)存量持有人權(quán)益造成影響。華夏基金分析認(rèn)為，如果擴(kuò)募對(duì)象全部是REITs的原持有人，擴(kuò)募定價(jià)就要考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值。估值過(guò)高或過(guò)低，會(huì)對(duì)原持有人權(quán)益產(chǎn)生差異化影響。如果擴(kuò)募對(duì)象全部是新投資者，擴(kuò)募定價(jià)除了要考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值外，還需考慮REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格。如果此時(shí)給予過(guò)高或過(guò)低的產(chǎn)品定價(jià)，對(duì)原持有人和原始權(quán)益人的利益均會(huì)產(chǎn)生影響。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱，“從擴(kuò)募定價(jià)方式來(lái)看，按目前公開(kāi)擴(kuò)募發(fā)售價(jià)格的相關(guān)要求，將對(duì)存量持有人份額比例造成不同程度的稀釋。”

“參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，如果新收購(gòu)資產(chǎn)所帶來(lái)的凈現(xiàn)金流分派能力高于REITs現(xiàn)有資產(chǎn)組合，或者說(shuō)擴(kuò)募后新資產(chǎn)組合的每份額分派能力高于擴(kuò)募前，則存量持有人所持有份額的分紅派息額有望得到提升，有利于保護(hù)存量持有人利益?！敝薪鸹鹣嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱：“擴(kuò)募機(jī)制可以幫助已上市的公募REITs實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，未來(lái)在合適時(shí)點(diǎn)幫助REITs收購(gòu)資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合、分散風(fēng)險(xiǎn)，有助于實(shí)現(xiàn)管理賦能下的價(jià)值增長(zhǎng)，提升分紅水平和穩(wěn)定性?！?/p>

“擴(kuò)募方案需經(jīng)持有人大會(huì)表決的流程設(shè)計(jì)，有助于保護(hù)存量持有人的合法權(quán)益?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人對(duì)記者表示，根據(jù)現(xiàn)行REITs指引要求，金額超過(guò)基金凈資產(chǎn)20%且低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)入或出售、金額低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加持有人大會(huì)的基金份額持有人所持表決權(quán)的二分之一以上表決通過(guò)。金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)入或出售、金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的擴(kuò)募，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加持有人大會(huì)的基金份額持有人所持表決權(quán)的三分之二以上表決通過(guò)。