購(gòu)房者吐槽“傭金太高”，從業(yè)者慨嘆“內(nèi)卷嚴(yán)重”——

中介服務(wù)，質(zhì)價(jià)相符方能走遠(yuǎn)

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中國(guó)江蘇網(wǎng)訊 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)、提升管理服務(wù)水平等10個(gè)方面明確監(jiān)管措施。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分。省住建廳統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我省從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)10萬(wàn)人。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量房時(shí)代，該意見(jiàn)的出臺(tái)，對(duì)進(jìn)一步提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量、促進(jìn)收費(fèi)合理透明、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行具有積極意義。

現(xiàn) 狀

強(qiáng)勢(shì)龍頭企業(yè)擁有定價(jià)話語(yǔ)權(quán)

《意見(jiàn)》印發(fā)后，業(yè)內(nèi)議論最多的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)相關(guān)問(wèn)題?！兑庖?jiàn)》中與經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)有關(guān)的就有4條，比如關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”“具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”；關(guān)于規(guī)范收費(fèi)項(xiàng)目，提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)”。

“房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)到底該收多少”一直存在爭(zhēng)議。記者了解到，不同的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所不同。在南京，二手房買賣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為總房款的0.6%到總房款的3%不等，支付人有選擇權(quán)也有議價(jià)權(quán)，但近兩年這個(gè)空間變小了。究其原因，“具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”掌握大量客戶資源和房源，具有強(qiáng)勢(shì)定價(jià)權(quán)。在江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)，一家全國(guó)連鎖的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)以迅猛勢(shì)頭占據(jù)較大市場(chǎng)份額、成為行業(yè)龍頭企業(yè)，入駐的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需遵守平臺(tái)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不接受議價(jià)。

南京市民湯女士最近剛賣掉一套房，凈得總房款570萬(wàn)元，由買家支付13.68萬(wàn)元的中介服務(wù)費(fèi)。湯女士下一步打算入手的房子總價(jià)在1000萬(wàn)元左右，成交后要交20多萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。是否可以換一家收費(fèi)低的機(jī)構(gòu)？湯女士搖搖頭說(shuō)：“很難，因?yàn)楹玫姆吭炊荚谶@家平臺(tái)，其旗下有5個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌，無(wú)論去哪一家，都要按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)交中介服務(wù)費(fèi)。”在她看來(lái)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)價(jià)值而定，更重要的是，客戶要有選擇權(quán)議價(jià)權(quán)。

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張輝認(rèn)為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的收取屬于市場(chǎng)行為，具體標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額應(yīng)由買賣、經(jīng)紀(jì)各方協(xié)商約定。《意見(jiàn)》提出的“鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”等內(nèi)容具有指導(dǎo)意義。“房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，則明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用定價(jià)權(quán)，有利于打破行業(yè)壟斷。《意見(jiàn)》還提出“對(duì)收費(fèi)明顯高于市場(chǎng)平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管等部門采取約談等綜合措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管”。

爭(zhēng) 議

經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)究竟該收多少

記者了解到，湯女士提到的這家平臺(tái)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)龍頭企業(yè)，在新房市場(chǎng)也有較大話語(yǔ)權(quán)。一些新樓盤會(huì)借助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)龐大的門店網(wǎng)絡(luò)來(lái)幫助銷售，成交后回報(bào)以一定比例的傭金，這被稱為“分銷模式”。以總價(jià)300萬(wàn)元的新房為例，每套房銷售傭金為3萬(wàn)—10萬(wàn)元。

今年3月，某短視頻網(wǎng)站上一位南京房產(chǎn)博主“火”了，他提出的“賣房返傭”模式，劍指新房和二手房買賣高傭金。在直播中，他喊出“打破樓市高傭金壁壘！二手房成交一單只收3000元、新房成交一單只收5000元”，吸引數(shù)十萬(wàn)粉絲，網(wǎng)友們紛紛在評(píng)論區(qū)留言支持，認(rèn)為“中介費(fèi)本來(lái)就不該這么高”。也有同行斥責(zé)他擾亂市場(chǎng)、打破行業(yè)規(guī)則。

有著20多年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)經(jīng)歷的張?。ɑ┍硎?，這體現(xiàn)出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)“內(nèi)卷嚴(yán)重”。從業(yè)20多年，他經(jīng)歷了這個(gè)行業(yè)最繁榮的時(shí)期，彼時(shí)南京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員有5萬(wàn)多人?！斑@個(gè)行業(yè)并不像外人看起來(lái)那么容易賺錢，剛?cè)胄械膹臉I(yè)者生存壓力非常大?！彼f(shuō)，最近幾年這個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、不斷洗牌，差不多有一半人離開(kāi)了，預(yù)計(jì)接下來(lái)還要淘汰七八千人，“最后留下來(lái)的應(yīng)該是服務(wù)更專業(yè)、更規(guī)范的從業(yè)者?！?/p>

張健團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)策略是深耕區(qū)域市場(chǎng)，對(duì)于傭金收取，他們一直采取“買賣雙方各承擔(dān)一半”的原則。這種相對(duì)公開(kāi)透明的方式，買家和賣家更能接受。由于業(yè)績(jī)不錯(cuò)，張健團(tuán)隊(duì)成員常常收到來(lái)自同行的“加盟邀請(qǐng)”?！昂?jiǎn)單說(shuō)就是‘挖人’，把優(yōu)秀從業(yè)者招至旗下，穩(wěn)固其龍頭企業(yè)市場(chǎng)地位。如今，南京原有的50多家本地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)僅剩20多家?！睆埥≌f(shuō)。

“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量房時(shí)代后，二手房銷售將更加依賴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人?！兑庖?jiàn)》將引導(dǎo)這個(gè)行業(yè)走向規(guī)范服務(wù)、收費(fèi)透明，有利于盤活存量、帶動(dòng)增量，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)?！睆埥”硎?。

規(guī) 范

依托數(shù)據(jù)平臺(tái)降低交易風(fēng)險(xiǎn)

規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，《意見(jiàn)》明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記，建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)交易房源、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的管理。我省各地在這方面已有不少好做法。

南京、蘇州、連云港等地實(shí)行從業(yè)人員實(shí)名服務(wù)制度，為實(shí)名信息登記的經(jīng)紀(jì)人員賦予人員信息碼、發(fā)放信息卡，實(shí)現(xiàn)“一人一卡一碼”管理。

蘇州市開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與信用管理平臺(tái)”，該平臺(tái)已納入全市7000余家備案機(jī)構(gòu)以及5.6萬(wàn)余名從業(yè)人員數(shù)據(jù)，未來(lái)將全面覆蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。蘇州還建有“蘇找房”平臺(tái)，推出房源驗(yàn)真功能，對(duì)通過(guò)驗(yàn)真的房源賦予“蘇房碼”；依托此平臺(tái)推出“個(gè)人房源自主掛牌”，在滿足客戶自主交易需求的同時(shí)，確保房源真實(shí)性。

泰州市搭建全市二手房交易監(jiān)管服務(wù)統(tǒng)一平臺(tái)，讓二手房交易變得“一目了然”，目前實(shí)現(xiàn)對(duì)市區(qū)28家中介機(jī)構(gòu)、377家門店、2260名從業(yè)人員、1.9萬(wàn)多套掛牌房源的全覆蓋展示，方便交易主體心中有數(shù)、自由選擇。

“二手房交易流程長(zhǎng)、手續(xù)繁瑣，涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，且房屋買賣屬于大額低頻交易，交易雙方不熟悉相關(guān)專業(yè)知識(shí)，整個(gè)交易過(guò)程不僅耗時(shí)費(fèi)力，還可能出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)?！碧┲菔凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，該局全面梳理二手房交易全流程環(huán)節(jié)，形成導(dǎo)航式服務(wù)8個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，即找中介、找房源、算資金、辦網(wǎng)簽、辦監(jiān)管、辦貸款、做登記、做評(píng)價(jià)。平臺(tái)在每個(gè)交易節(jié)點(diǎn)及時(shí)提醒，以信息化操作、閉環(huán)式管理有效避免買賣雙方交易風(fēng)險(xiǎn)。

省住建廳房產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，早在2015年，《江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》便頒布實(shí)施，這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)第一部引導(dǎo)性服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。為提升從業(yè)人員職業(yè)技能、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，我省近年推行了很多舉措。比如，舉辦全省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)技能競(jìng)賽，2021年起將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)納入各地整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序3年專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為，凈化市場(chǎng)環(huán)境。僅2022年，全省共檢查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)9889家，責(zé)令整改33次，警示約談93家。

省住建廳將指導(dǎo)各地進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案制度，將已備案機(jī)構(gòu)信息向社會(huì)公開(kāi)。支持各地建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理信息平臺(tái)，加強(qiáng)部門信息共享，形成監(jiān)管合力。鼓勵(lì)各地支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，對(duì)已在市場(chǎng)監(jiān)管部門注冊(cè)、房管部門備案且信用良好的中介機(jī)構(gòu)，在購(gòu)房資格查詢、房源信息核驗(yàn)等方面開(kāi)通綠色通道，方便其開(kāi)展業(yè)務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。同時(shí)，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度，指導(dǎo)行業(yè)組織建立健全并定期公示房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案。