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隨著首批公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)公示和穩(wěn)步推進(jìn)，公募REITs產(chǎn)品即將作為全新的投資品種亮相投資市場(chǎng)。它的認(rèn)購(gòu)價(jià)格如何確定？這是投資者十分關(guān)心的議題。

發(fā)行報(bào)價(jià)規(guī)則

基礎(chǔ)設(shè)施基金首次發(fā)售的，基金管理人或財(cái)務(wù)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)通過(guò)向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格?；鸱蓊~認(rèn)購(gòu)價(jià)格確定后，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者應(yīng)當(dāng)按照交易所規(guī)定的認(rèn)購(gòu)方式，參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購(gòu)。

基金管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)應(yīng)根據(jù)公告的詢價(jià)條件，對(duì)網(wǎng)下投資者的資格進(jìn)行審核，并向網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)確認(rèn)擬參與該次網(wǎng)下發(fā)售的網(wǎng)下投資者及配售對(duì)象的相關(guān)信息。基礎(chǔ)設(shè)施基金確定詢價(jià)區(qū)間的，基金管理人和財(cái)務(wù)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的評(píng)估情況和市場(chǎng)情況，合理確定詢價(jià)區(qū)間，并在詢價(jià)公告中披露。

參與詢價(jià)的網(wǎng)下投資者應(yīng)當(dāng)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估情況，遵循獨(dú)立、客觀、誠(chéng)信的原則，合理報(bào)價(jià)，不得采取串通合謀、協(xié)商報(bào)價(jià)等方式故意壓低或抬高價(jià)格，不得有其他違反公平競(jìng)爭(zhēng)、破壞市場(chǎng)秩序等行為。

報(bào)價(jià)截止后，基金管理人或財(cái)務(wù)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)事先確定并公告的條件，剔除不符合條件的報(bào)價(jià)及其對(duì)應(yīng)的擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量。剔除不符合條件的報(bào)價(jià)后，基金管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所有網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)，并結(jié)合公募證券投資基金、公募理財(cái)產(chǎn)品、社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險(xiǎn)資金、合格境外機(jī)構(gòu)投資者資金等配售對(duì)象的報(bào)價(jià)情況，審慎合理確定認(rèn)購(gòu)價(jià)格。

定價(jià)邏輯類似股票IPO

公募REITs的定價(jià)邏輯類似股票IPO。從2005年1月1日起，我國(guó)正式施行“IPO詢價(jià)制度”，該制度最早源于美、英等國(guó)的IPO累計(jì)訂單詢價(jià)機(jī)制，推行的目的在于利用詢價(jià)增進(jìn)信息溝通，減少信息不對(duì)稱，提高IPO定價(jià)準(zhǔn)確性。

在股票定價(jià)時(shí)，投資銀行和發(fā)行人根據(jù)發(fā)行人情況和市場(chǎng)需求，先確定一個(gè)發(fā)行價(jià)格區(qū)間。然后根據(jù)投資者的反饋，根據(jù)需求量和需求價(jià)格信息對(duì)發(fā)行價(jià)格反復(fù)修正，按照大多數(shù)投資者能接受的價(jià)格水平確定發(fā)行價(jià)格。

公募REITs的定價(jià)也遵循同樣的步驟：首先基于相關(guān)監(jiān)管部門核準(zhǔn)的基金發(fā)行份額數(shù)量，由基金管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)和原始權(quán)益人結(jié)合標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值情況，確定單位基金份額的發(fā)行價(jià)格區(qū)間，然后根據(jù)網(wǎng)下投資者的報(bào)價(jià)及需求數(shù)量審慎合理地確定認(rèn)購(gòu)價(jià)格。